Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG): Was jetzt auf Gebäudeeigentümer zukommt

Zentrale Vorgaben der europäischen Gebäuderichtlinie EPBD wurden inzwischen durch das GModG in deutsches Recht überführt. 

Dieser Beitrag basiert auf dem zum Zeitpunkt der Veröffentlichung geltenden Rechtsrahmen, einschließlich des GModG und damit verbundener Regelungen. Künftige Gesetzesänderungen, Umsetzungshinweise oder zusätzliche Vorschriften können einzelne Anforderungen beeinflussen. 

Was ist das Gebäudemodernisierungsgesetz?

Das GModG ist die Nachfolgegesetzgebung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) - in der öffentlichen Diskussion häufig verkürzt als „Heizungsgesetz" bezeichnet. Das übergeordnete Ziel bleibt dasselbe: Der Gebäudesektor soll auf Klimaneutralität ausgerichtet werden. Der Weg dorthin wird jedoch neu justiert. 

Zur Einordnung der Begriffe: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) war bis 2025 die zentrale Rechtsgrundlage für energetische Anforderungen an Gebäude. Im Zuge der politischen Debatte über seine Nachfolge kursierten zunächst verschiedene Arbeitstitel - darunter das Akronym GMG (Gebäudemodernisierungsgesetz). Die heute offizielle Bezeichnung lautet GModG - ebenfalls für Gebäudemodernisierungsgesetz. Wer also nach GEG 2026, GMG oder Gebäudemodernisierungsgesetz 2026 sucht, meint dasselbe Gesetz: das GModG. 

Politisch ist das GModG das Ergebnis eines Kompromisses. Die ursprüngliche 65-Prozent-Vorgabe für erneuerbare Energien beim Einbau neuer Heizungen fällt weg. An ihre Stelle tritt ein System schrittweise steigender Anteile klimafreundlicher Brennstoffe, die sogenannte „Biotreppe". Parallel dazu werden EPBD-Vorgaben (Energy Performance of Buildings Directive - Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden) umgesetzt: Ökobilanzierung, ein Nullemissionsgebäude-Standard und verschärfte Anforderungen an Nichtwohngebäude. Dabei bilden im Nichtwohnbereich digitale Systeme zur Überwachung, Steuerung und Optimierung das Pflichtprogramm beim Gebäudemanagement. 

Die Eckpunkte des GModG: Freie Heizungswahl statt strenger 65-Prozent-Regel 

Das Gebäudemodernisierungsgesetz 2026 bringt vier wesentliche Neuerungen, die in den folgenden Abschnitten ausführlicher erläutert werden: 

Technologische Wahlfreiheit: 

Die starre 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien entfällt. Eigentümer können künftig zwischen verschiedenen Heizsystemen wählen - von der Wärmepumpe bis zur fossilen Heizung mit verpflichtenden grünen Beimischungen. 

Das „Biotreppe"-Modell: 

Wer bei fossilen Brennstoffen bleibt, muss ab 2029 stufenweise steigende Anteile erneuerbarer Brennstoffe einsetzen - ein schrittweises Dekarbonisierungs-Modell mit klar definierten Zieldaten bis 2040. 

Null-Emissions-Gebäudestandard: 

Das GModG führt einen verbindlichen Nullemissionsstandard ein - zunächst für öffentliche Nichtwohngebäude ab 2028, dann für alle Neubauten ab 2030. Im laufenden Betrieb dürfen keine CO₂-Emissionen aus fossilen Brennstoffen mehr entstehen.

Erweiterte Anforderungen an die Gebäudeautomation:

Größere Nichtwohngebäude müssen mit digitalen Gebäudeautomations- und Steuerungssystemen ausgestattet sein. Energieüberwachung, Überwachung der Innenraumluftqualität, offene Datenschnittstellen und aktives Energiemanagement werden zur Pflicht. 

Technologische Wahlfreiheit: Mehr Optionen, mehr Verantwortung

Eigentümer können künftig zwischen verschiedenen System-Alternativen wählen - von Wärmepumpen über Fernwärme und Hybridlösungen bis hin zu Biomasse oder auch Gas- und Ölheizungen. Entscheidend dabei: Wer bei fossilen Brennstoffen bleibt, muss mittelfristig steigende Anforderungen an klimafreundliche Beimischungen erfüllen. Die Technologiefreiheit nimmt zu - die Verantwortung für eine zukunftsfähige Entscheidung ebenfalls. 

Die „Biotreppe": schrittweise steigende Anteile grüner Brennstoffe

Kernstück der neuen Logik für fossile Heizsysteme ist die Realisierung einer sogenannten „Biotreppe". Das bedeutet, dass Betreiber bestimmter Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizungen dazu verpflichtet sind, ab 2029 einen wachsenden Anteil erneuerbarer Brennstoffe einzusetzen - Biomethan, Bioheizöl oder Wasserstoffderivate. Die Stufen im Überblick: 

10 % ab 2029

• Alternative: Hybrid-Wärmepumpe (ohne zeitliche Begrenzung) 
• Alternative: Solarthermie (befristet bis 31.12.2034) 

15 % ab 2030

• Alternative: Hybrid-Wärmepumpe (ohne zeitliche Begrenzung) 
• Alternative: Solarthermie (befristet bis 31.12.2034) 

30 % ab 2035

• Alternative: Hybrid-Wärmepumpe (ohne zeitliche Begrenzung)
• Hinweis: Solarthermie-Option entfällt ab 2035 

60 % ab 2040

• Alternative: Hybrid-Wärmepumpe (ohne zeitliche Begrenzung) 

Eine heute installierte fossile Heizung bleibt damit zulässig - ihre Nutzung wird aber einer langfristigen Dekarbonisierungs-Pflicht unterworfen. Je nachdem, wie sich Verfügbarkeit und Preise für grüne Gase und Öle entwickeln, können Betriebskosten und Planungsrisiken steigen. Hinzu kommt: Gasnetze können perspektivisch zurückgebaut werden. Wer das heute nicht in seine Investitionsentscheidung einrechnet, schiebt das Problem vor sich her und ist vor „bösen Überraschungen" nicht sicher. 

Neue Bilanzierungsregeln, Nullemissionsgebäude und EPBD-Umsetzung

Das GModG modernisiert die Bilanzierung des Gebäudebetriebs grundlegend: 

Neue Normen für die energetische Bilanzierung - konkret die DIN/TS 18599 (Berechnungsstandard für Heiz-, Kühl- und Lüftungsenergiebedarf in Gebäuden, Ausgabe Oktober 2025) - und für die Ökobilanzierung nach DIN SPEC 91606 (Berechnungsverfahren für das Lebenszyklus-Treibhauspotenzial eines Gebäudes) bilden die Grundlage für künftige Nachweise. Ergänzt wird dies durch das LCA (Life Cycle Assessment / Ökobilanz), die den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes in den Blick nimmt - von der Herstellung der Baumaterialien über den laufenden Betrieb bis zum späteren Rückbau. Parallel dazu wird ein Nullemissionsgebäude-Standard eingeführt - zunächst für Nichtwohngebäude der öffentlichen Hand ab 1. Januar 2028, anschließend für alle Neubauten ab 1. Januar 2030. 

Das heißt konkret: Neue Gebäude dürfen im Rahmen des laufenden Betriebs keine CO₂-Emissionen aus fossilen Brennstoffen mehr verursachen. Gebäudehülle, Umgang mit Anlagentechnik und Energieversorgung werden damit umfassend reglementiert - und Gebäudeautomation wird zum zentralen Instrument, um die geforderte Effizienz im Betrieb zu erreichen und nachzuweisen. 

Verschärfte Anforderungen für Nichtwohngebäude

Besondere Aufmerksamkeit verdient das GModG seitens der Betreiber von Nichtwohngebäuden. Bereits heute gilt: Nichtwohngebäude mit Heizungs-, Lüftungs- oder Klimaanlagen ab einer Nennleistung von mehr als 290 Kilowatt müssen mit einem Gebäudeautomations- und Steuerungssystem ausgestattet sein. Konkret heißt das: digitale Energieüberwachung für die kontinuierliche Verbrauchsanalyse, Überwachung der Innenraumluftqualität, offene Datenschnittstellen sowie eine benannte verantwortliche Person oder ein beauftragtes Serviceunternehmen für Energiemanagement und Optimierung. Für Projekte, die am oder nach dem 29. Juli 2026 eingereicht werden, gelten gemäß §56 GModG neue Schwellenwerte: Automatisierungsgrad C für Systeme von 70 bis 290 kW und Automatisierungsgrad B für Systeme über 290 kW gemäß DIN/TS 18599-11. Die Umsetzung steht unter dem Vorbehalt, dass die erforderliche Ausstattung technisch möglich und wirtschaftlich vertretbar ist. 

Wer die Anforderungen nur technisch „auf dem Papier" erfüllt, ohne den Betrieb aktiv zu steuern, verschenkt nicht nur Effizienzpotenziale, sondern riskiert langfristig, gesetzliche Vorgaben zu verfehlen. An dieser Stelle knüpfen DIN/TS 18599-11 sowie weitere Normen wie EN ISO 52120 und der Smart Readiness Indicator (SRI) an - sie definieren, wie Gebäudeautomation zur Effizienz beiträgt und wie dieser Beitrag bewertet wird. Für Eigentümer bedeutet das: Die Frage lautet nicht mehr, ob Gebäudeautomation sinnvoll ist, sondern wie sie konkret umgesetzt wird. 

Mieterschutz und Kostenverteilung bei fossilen Systemen

Das GModG betrifft auch die soziale Dimension der Wärmewende. Wenn Vermieter weiterhin auf fossile Heizungen setzen, greift ab 1. Januar 2028 eine „hälftige“ Aufteilung der CO₂‑Kosten und Gasnetzentgelte zwischen Mietern und Vermietern - und zwar für alle neu eingebauten Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizungen.  

Ab 1. Januar 2029 kommt eine weitere Regelung hinzu: Auch die Mehrkosten dieser neu installierten "Fossilanlagen", die durch die ersten drei Stufen der Biotreppe entstehen, werden dann jeweils zur Hälfte geteilt.  

Für Eigentümer ist das ein konkreter Planungshorizont, der bei der Wahl des Heizsystems heute schon eingerechnet werden sollte - und ein weiteres Argument, langfristig auf effizientere, besser steuerbare Systeme zu setzen. 

Warum es sich lohnt, jetzt zu handeln

Die Richtung des Gebäudemodernisierungsgesetzes ist klar: Gebäude sollen energieeffizienter, transparenter, flexibler und besser steuerbar werden. Wer abwartet, bis jede Einzelvorschrift final ausformuliert ist, verliert wertvolle Planungszeit. Kurzfristige Investitionsentscheidungen unter Zeitdruck sind selten die wirtschaftlichsten - auch wenn sie formal regelkonform sind. 

Sinnvoller ist es, das eigene Gebäude jetzt systematisch zu analysieren: 

• Welche Gewerke sind vorhanden?
• Welche Heiz- und Kühlsysteme laufen?
• Welche Protokolle und Schnittstellen sind bereits verfügbar?
• Welche Daten fehlen, um Energieverbrauch und Anlagen-Performance transparent zu machen? 

Diese Bestandsaufnahme ist der Ausgangspunkt, um eine zukunftstaugliche Roadmap zur GModG-Konformität zu entwickeln - idealerweise so, dass künftige Verschärfungen der Anforderungen nicht zu teuren Umbauten führen, sondern im Rahmen einer modularen Systemarchitektur abgefangen werden können. 

Ein zentrales Ergebnis dieser Betrachtung ist fast immer gleich: Ohne digitale Mess-, Steuer- und Auswertungssysteme bleibt es bei einer „Black Box" im Technikraum. Mit geeigneter Gebäudeautomation hingegen lassen sich die gesetzlichen Anforderungen nicht nur erfüllen, sondern in messbaren Mehrwert übersetzen - etwa durch geringere Betriebskosten, bessere Komfortbedingungen und aussagekräftige Daten für Investitionsentscheidungen. Wer diese Potenziale frühzeitig hebt, verschafft sich einen Vorsprung gegenüber rein reaktiven Lösungen. 

Privas Sicht auf das GModG - und wie Gebäudeautomation unterstützt

Priva betrachtet das GModG nicht nur als regulatorische Herausforderung, sondern als Chance, Gebäude systematisch zu modernisieren - weg von isolierten Insellösungen hin zu integrierten, datengesteuerten Systemen. Die zentrale Idee:  

Ein stabiles, offenes Automationsfundament im Gebäude wird mit einer intelligenten digitalen Ebene verknüpft, die Monitoring, Analyse und Optimierung ermöglicht. So lassen sich gesetzliche Anforderungen nicht nur erfüllen, sondern aktiv nutzen, um Transparenz, Effizienz und Komfort zu steigern. 

Auf der Feldebene bildet ein offenes, multiprotokollfähiges Automationssystem die Grundlage. Es verbindet Heizungs-, Kühl-, Lüftungs- und Beleuchtungssysteme unterschiedlicher Hersteller über standardisierte Schnittstellen. Dadurch bleibt die Lösung technologieoffen - ein entscheidender Vorteil in einem Umfeld, in dem sich gesetzliche Details und technische Optionen ständig fortentwickeln. Neue Komponenten können eingebunden werden, ohne das gesamte System austauschen zu müssen. 

Die darüberliegende digitale Serviceebene macht den Betrieb transparent und steuerbar. Über intuitive Dashboards und Anlagengrafiken erhalten Betreiber, Immobiliennutzer und Facility-Teams einen klaren Überblick:  

• Ist der Anlagenbetrieb im Soll?  
• Wo gibt es Abweichungen beim Energieverbrauch?  
• Wo deuten Alarme oder Anomalien auf Optimierungspotenziale?  

Automatisierte Berichte, Remote-Zugriff, proaktive Benachrichtigungen und die Auswertung historischer Daten unterstützen dabei, GModG‑Vorgaben einzuhalten, Einsparpotenziale zu identifizieren und Entscheidungen auf einer soliden Datenbasis zu treffen - statt auf Bauchgefühl. 

Praxistipp: 

Wer sich näher damit beschäftigen möchte, wie sich GModG-Konformität und ein zukunftssicherer Gebäudebetrieb konkret umsetzen lassen, findet in der Priva-Broschüre „Modernisierungsgesetz in Bewegung" eine kompakte Orientierung: Was heute schon gesetzlich gilt, welche fünf Nutzenkategorien ein modernes Gebäudeautomations-System erfüllen sollte - und wie die Priva-Systemarchitektur aus Blue ID und Priva Digital Services diese Anforderungen in der Praxis abdeckt. Der Download eignet sich besonders für Eigentümer, Investoren und Betreiber, die jetzt eine mittel- bis langfristige Modernisierungsstrategie im Lichte des GModG entwickeln möchten. 

Disclaimer 

Alle Angaben basieren auf zum Zeitpunkt der Veröffentlichung geltenden Rechtsrahmen, einschließlich GEG §71a und GModG §56. Künftige Gesetzesänderungen, Umsetzungshinweise oder zusätzliche Vorschriften können einzelne Anforderungen beeinflussen.