Il est temps de fondamentalement modifier l'approche en maintenace d'immeubles

L'accent mis sur la durabilité et les économies d'énergie devient de plus en plus fort ces dernières années dans le domaine de la construction. C'est une évolution favorable. Les bâtiments actuellement en construction le sont de façon durable et écoénergétique et de plus en plus d'immeubles existants sont rénovés de façon durable. Pourtant, il y a encore un hiatus quelque part. Effectivement, 70 % des installations de climatisation ne fonctionnent pas à satisfaction. Une enquête du TNO a démontré le fait en 2005 et la situation reste inchangée jusqu'aujourd'hui. Le résultat se décline en un climat intérieur dégradé, en utilisateurs insatisfaits et en gaspillage (énergétique). Il est par conséquent temps de fondamentalement modifier l'approche en maintenance d'immeubles.

La situation ainsi créée est en fait un peu étrange. La technique rend à tout moment possible de délivrer un climat intérieur confortable avec une consommation d'énergie nettement inférieure à celle d'il y a quelques années. Il est clair que les sociétés préfèrent sélectionner des installations écoénergétiques. Pourtant, la maintenance et la gestion des installations laissent à désirer, entraînant une perte économique et une autre de confort.

Y a-t-il une impasse dans la collaboration entre les entreprises de maintenance et les propriétaires d'immeubles ?

Les installations sont posées et régulées, puis fréquemment suivies d'un an de supervision/monitoring, mais après ? La pratique démontre qu'alors trop peu d'intérêt est donné aux performances réelles de ces systèmes. Alors que toutes sortes de facteurs peuvent influencer ces performances. Comme par exemple des pannes qui ne sont pas solutionnées tout à fait et/ou de façon structurelle. Des espaces de bureau séparés par exemple exigent une tout autre régulation et peut-être d'autres systèmes qu'un grand bureau paysager.

70 % ne fonctionnent pas à souhait, pour votre bureau non plus sans doute.

Il en résulte que 70 % des bâtiments aux Pays-Bas ont des installations au fonctionnement non optimal. Le climat intérieur par conséquent se dégrade, se déclinant par une productivité qui s'étiole. Trop de pannes intempestives se présentent et la consommation d'énergie est inutilement trop élevée, ce qui génère 30 % de surcoûts énergétiques. Si nous replaçons cela dans son contexte, ce gaspillage en énergie est jusqu'à cinq fois plus élevé que la production énergétique totale de toutes les éoliennes offshore aux Pays-Bas [1] !

Mise en évidence et de manière transparente des performances de bâtiment

Nous pouvons donc pour le moins dire que mettre l'accent sur l'amélioration des systèmes de climatisation est pertinent. C'est vrai pour la société « BV Pays-Bas » dans son ensemble pour atteindre les objectifs climatiques fixés, mais certainement aussi pour les utilisateurs de bâtiments qui paient trop pour leur consommation énergétique et qui travaillent dans des immeubles au climat intérieur impur.

Il est donc temps d'avoir une approche fondamentalement différente. Une approche qui à la fois pour les propriétaires d'immeubles et pour les installateurs aide à avoir une vue claire et transparente des performances des bâtiments et qui offre une base solide pour optimaliser.

Valeur ajoutée manifeste pour l'installateur

Actuellement, la maintenance d'immeubles n'est que trop souvent traditionnellement adjugée, avec la consommation énergétique et les coûts y afférents restant à la charge du propriétaire du bâtiment. La maintenance est en général curative et/ou s'effectue avec un nombre limité de facteurs de performance mesurables.

Nous sommes partisans de mettre la maintenance, la responsabilité des économies et le maintien d'un climat intérieur optimal dans les mains des sociétés de maintenance avec éventuellement un bonus/malus couplé à une exigence de performances. Ceci doit alors être suivi de manière claire et suffisamment détaillée. Se limiter à la constatation des économies de coûts à l'aide des compteurs généraux est trop limitatif. La société de maintenance obtient de cette façon plus d'opportunités pour faire valoir sa valeur ajoutée et pour assurer un climat intérieur plus sain à un coût moindre.

Gestion et maintenance durables (DB&O®)

Les directives ISSO pour la Gestion et la Maintenance durables (« Duurzaam Beheer & Onderhoud DB&O® ») offrent déjà un cadre bien défini pour organiser et sous-traiter la maintenance d'immeubles. Il s'agit d'une méthode permettant de (re-)mettre au niveau originel et de conserver les performances du bâtiment et de ses installations.

Le processus d'amélioration inclut une méthode structurée pour le réglage des paramètres climatiques (température, débit, humidité, CO2, etc.).

Réduction annuelle de 125 000 euros possibles

Les accords relatifs aux performances doivent bien sûr pouvoir être basés sur des mesures correctes. Priva, au sein de la Suite BI, a développé BI Metrics à ce dessein. Son approche et son développement sont totalement conformes aux publications ISSO.

BI Metrics est un outil qui permet de surveiller étroitement les paramètres de régulation repris dans les spécifications techniques. Un tableau de bord visualise de manière compréhensible si l'installation fonctionne à souhait et génère des rapports mentionnant les écarts constatés. Un indicateur de performances donc (« KPI ») qui est suivi et qui peut être utilisé lors des entretiens d'évaluation avec la société de maintenance. L'invisible devient visible grâce à BI Metrics dont les synoptiques de supervision affichent (via les KPI) les performances des bâtiments.

Les installateurs peuvent de cette façon afficher de façon claire les paramètres mesurables et contrôlables de la consommation énergétique d'un bâtiment. Les maîtres d'oeuvre voient d'un coup d'œil la valeur ajoutée de l'installateur. Un projet pilote au WTC de Schiphol a démontré qu'un immeuble de bureaux de 60 000 m2 pouvait économiser dans la première année plus de 125 000 € en coûts énergétiques.

Pas-à-pas vers le DB&O®

Si vous voulez, en tant que Maître d'ouvrage, faire la transition vers l'adjudication de la maintenance d'immeuble suivant la méthode du DB&O® (Gestion et Maintenance durables), un processus systématique et par étape s'impose. Ce dernier inclut un « quick scan », un plan d'amélioration et des accords avec votre société de maintenance.

Ce processus systématique est la meilleure solution. Cependant, en pratique, vous pouvez déjà commencer par cartographier les performances du bâtiment et les opportunités d'amélioration. C'est une sorte de « remise à zéro » qui vous fait mieux comprendre l'état de l'installation actuelle, les possibilités d'amélioration et les économies. Ce jalon est relativement simple. En effet, votre système de régulation du climat dispose déjà de données de dizaines sinon de centaines de sondes. Toutes sortes de données que BI Metrics va convertir en un tournemain en analyses et informations pertinentes afin de cartographier les performances du bâtiment et les opportunités d'amélioration.

Vous pouvez par exemple commencer par visualiser les performances du bâtiment sur la base des spécifications techniques de régulation en les commentant par exemple mensuellement à votre installateur. Je suis persuadé que des améliorations substantielles s'en suivront et que cela pourra être un premier pas vers d'autres améliorations si vous le voudriez.

Situation gagnant-gagnant

Nous croyons fermement dans le futur de  la Gestion & la Maintenance durables. En effet, toutes les parties sont gagnantes. Les propriétaires et les utilisateurs d'immeubles réduisent les énormes gaspillages tout en s'assurant en sus d'un climat intérieur optimal. Les installateurs peuvent démontrer concrètement leur valeur ajoutée en tant que prestataires de services techniques. Et le fait que les émissions de CO² soient réduites, cette approche sert certainement aussi les intérêts sociétaux.

[1] Le gaspillage total suite au mauvais fonctionnement des systèmes de climatisation est de 37 PJ par an (la consommation énergétique totale aux Pays-Bas est d'environ 3 000 PJ par an ; consommation des utilitaires gaz & électricité environ 309 PJ par an, gaspillage causé par les installations de climatisation environ 12 %, donc 37 PJ/an (source Ed Rooijakkers, Halmos advies). La production totale des éoliennes offshore était d'environ 7,1 PJ /an en 2015.
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